房地产公司隐瞒销售收入的税务稽查案例
一、案件背景情况
(一)案件来源
根据查询选案，某县地税局稽查局就某房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)2011年1月1日至2011年12月31日期间涉税情况列入检查计划。
(二)纳税人基本情况
该房地产公司成立于2005年12月15日，经济性质为私营有限责任公司。法人代表兼财务负责人为李某，注册资本：1000万元，生产经营范围为房地产开发与销售。企业所得税由县税务局征收。涉及主要地方税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加收入、地方教育附加、土地增值税、土地使用税、印花税。
二、检查过程与检查方法
(一)检查预案
1、了解情况。稽查局下达任务后，检查组围绕该房地产公司的涉税情况到税源管理部门了解该企业税务登记和纳税申报情况。资料显示：该房地产公司成立于2005年12月15日，于2011年9月变更股东、变更法人、未变更企业名称和经济性质。该房地产公司在2011年1月1日～2011年12月31日合计申报地方各税费9085024.57元，其中：营业税6628357.38元、城市维护建设税331417.87元、教育费附加收入80532.37元、地方教育附加132567.15元、土地增值税1845841.24元、印花税66308.56元。
2、查找疑点。工欲善其事必先利其器，为做到有的放矢，检查人员到该房地产公司销售部，以购房者的身份与售房人员交谈，了解房源和销售情况。售房人员指着售房一览表说：现在销售情况很好，所剩房源不多，售房一览表上明示的销售数据都是2011年销售出去的。检查人员看到，售房一览表上800套房源多数都贴了红旗，有10多户贴的是黄旗，没贴旗子的所剩无几。询问售房人员粘贴红旗、黄旗所蕴含的意义，售房人员说红旗表示已售出，黄旗表示客户已预订，但未签合同，如果其他客户想要，需与预订户联系，没贴红旗、黄旗的房源可以当场成交。检查人员核对售房一览表，已贴红旗的有700多户，按700多户乘以户均120多平米再乘以2300多元的每平米均价，再加上车库、商铺等，以此测算2011年以来收入起码有2亿元，申报的营业税应达1000多万元，该公司少申报缴纳地方各税的嫌疑很大，加上该房地产公司刚变更股东、变更法人的特殊情况，有隐瞒销售收入的嫌疑。
3、准备充分。检查组初想从购房户入手，从外围逐户核实楼盘售出情况。但检查人员发现整个小区入住率很低。通过多渠道了解到购房者身份非常复杂：有外地打工人员，没入住;有投资者购买的第二套、三套房，不准备入住，核实购房者的身份非常困难。检查组在认真分析的基础上，决定还是从房地产公司销售部寻找突破口，同时进行了人员分工，明确工作职责，一组人员从外围了解情况，分别到城建局，房管局，土管局了解与该房地产公司相关情况，另一组人到该房地产公司实施检查。
(二)检查具体过程和方法
1、发现线索
2012年2月20日，检查小组按计划对该房地产公司进行检查，在出示《税务检查通知书》和税务检查证件后，检查组成员来到销售部门，要求销售负责人提供楼盘的《销售明细表》，该负责人声称数据在电脑中，没有的《销售明细表》，而电脑管理员下乡做宣传推介活动了，不能提供《销售明细表》，由于担心销售数据被修改，检查人员表示以其售房一览表中销售数据核算其销售收入，销售负责人说那是一种促销手段，是不实的销售数据，并表示会督促电脑管理员赶回。在销售负责人督促下，检查人员等到了电脑管理员，按法定程序调取并封存了销售部门电脑主机中的数据。电脑数据显示，房地产公司2011年度销售503户，其中普通标准住宅实现收入123483007.80元，每套144㎡以上住房及车库、地下室等非普通标准住宅实现收入16760473.00元，店铺实现收入3480000.00元，合计收入143723480.80元。
随后，检查小组人员来到财务室，按相关程序对该房地产公司账簿和财务报表及凭证进行检查。其2011年度预收款科目账面反映房地产销售额合计为132567147.60元。账载销售收入与销售部门销售收入不相符。
在检查中，检查人员还发现房地产公司与其他单位签订了工程勘察设计合同金额合计65000.00元，签订建筑安装合同金额合计2897636.00元，都未贴花。
在检查房地产公司许可权证中，检查人员发现房地产公司2006年2月21日取得土地38334㎡，其2011年平均占有县级三等土地面积8181.56㎡未申报缴纳税款。
稽查人员对相关检查结果进行了记录、复印并要求当事人确认签字。
2、刨根问底
为查清事实，了解来龙去脉，检查小组决定对该房地产公司实际负责人和财务人员进行询问，发出了《询问通知书》。
2012年2月22日，检查小组对该房地产公司财务人员钟某进行询问，该财务人员如实回答了相关问题：因公司资金紧张，从销售部门转过来的预收售房款有11156333.20元没有开具专用预收款收据，只要资金宽松了再入账缴税，非有意隐瞒收入，且总经理事先知道。对于与其他单位签订的工程勘察设计合同65000.00元及建筑安装合同2897636.00元未按规定申报缴纳印花税和2011年度平均占用土地面积8181.56㎡未按申报缴纳城镇土地使用税是疏忽所致。
2012年2月23日和2012年2月28日，检查小组两次对该房地产公司实际负责人李某进行询问，李某如实回答了相关问题：非有意隐瞒收入，主要是刚接手该公司，资金周转困难，导致财务上暂时以普通收据代替专用预收款收据开具了部分预收款，造成少申报缴纳地方各税，并认为2011年度已缴纳地方各税900多万，纳税诚信度较好，要求地税部门能依据其实际情况不予处罚。
钟某和李某对各自的询问笔录进行了签字画押确认。
实地检查情况，检查小组实地对销售楼盘逐房逐户登记其销售情况。除闻某等75户外出打工、更换电话确实无法联系外，经核实，其他428户购房情况与房地产公司销售部门电脑数据相符。
外调情况，另一检查小组分别到城建局，房管局，土管局核实与该房地产公司相关情况：在城建局了解到，该房地产公司已经取得了相关的建筑、预售许可等证件;在房管局了解到，该房地产公司2011年度备案销售房地产合同503份，合同金额合计为143723480.80元，与房地产公司销售部电脑数据相符;在土管局了解到，房地产公司2006年2月21日取得土地38334㎡，经计算，其2011年平均占有县级三等土地面积8181.56㎡，与房地产公司财务部门数据相符。
3、重重阻力
办案过程中，稽查局遇到了不小的阻力。不少人前来说情，有些是部门、有些是稽查人员的亲戚朋友。还有一位县，该要求切实“保护好投资环境”。对于部门和亲友，稽查局干部晓之于法、动之以情。对于县的指示，稽查局向县地税局作了汇报，经县地税局请示县委、政府主要，得到的答复是“依法公平征税就是对投资环境好的保护”。有了县委、政府主要支持，稽查人员吃了“定心丸”，有了办“铁案”的信心。
4、事实真相
经核实，该房地产公司在2011年1月1日至2011年12月31日期间共取得销售建筑物或构筑物应税收入143723480.80元，其中取得普通标准住宅收入123483007.80元，非普通标准住宅收入16760473.00元，店铺收入3480000.00元，采取不按规定开具发票的手段，在账簿上隐匿收入11156333.20元。签订工程勘察设计合同金额合计65000.00元，签订建筑安装合同金额合计2897636.00元，未按规定申报缴纳印花税;该房地产公司2006年2月21日取得土地38334㎡.2011年平均占有县级三等土地面积8181.56㎡，未按规定申报缴纳城镇土地使用税。
三、案件分析
房地产公司的行为是否构成偷税?
根据本案的事实和法律依据，房地产公司的行为违反了《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，已构成偷税。理由如下：
(一)主观上有偷税的故意。
根据法律法规定，构成偷税，主观上必须具有偷税的故意，必须出于不缴或者少缴应纳税款或骗取已扣、已收税款的目的。
该房地产公司虽每月均进行了纳税申报，但在资金周转困难时，有意隐瞒收入，主观上有偷税的故意。
(二)客观上实施了法定的偷税行为
《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。”
对偷税的构成特征做了具体、详细的描述，只有实施了该种行为且偷税的数额和比例达到法定的标准才足以构成偷税罪。
本案中，房地产公司虽能够主动配合专案组实施检查，并能主动提供相关的数据，但通过不按规定开具发票而隐瞒收入、虚假申报的行为已是客观存在，所以客观上实施了法定的偷税行为。应根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条款之规定“对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”进行定性。
如何处罚?
本案中，该房地产公司以未按规定开具发票行为隐匿收入，实施偷税，是按《发票管理办法》进行发票违章处罚还是按《税收征管法》进行偷税违法处罚，宜参照刑法的“吸收犯”和“牵连犯”的处断原则，
“从一重处罚”，即重的处罚吸收轻的处罚，选择较重的偷税论处。由于该房地产公司偷税金额占应纳税额为7.97%，比例未达到移送标准，且认错态度较好，因此应根据《税收征管法》第六十三条款及《江西省地方税务系统税务行政处罚自由裁量权执行标准》(公告2011年第1号)第四类第1条第1点规定，处以50%罚款。
四、违法事实及定性处理
(一)违法事实
1、营业税
经检查核实，该房地产公司在2011年1月1日至2011年12月31日期间共取得销售建筑物或构筑物应税收入143723480.80元，应纳销售不动产营业税7186174.04元，实际申报缴纳营业税6628357.38元，因为纳税人未按规定开具发票的原因，少缴纳营业税557816.66元。
2、城市维护建设税
经检查核实，该房地产公司2011年1月1日至2011年12月31日实际缴纳和查补营业税额合计7186174.04元，按5%的税率，应纳城市维护建设税359038.70元，实际申报缴纳城市维护建设税331417.87元，因为纳税人少缴纳营业税原因，少缴纳城市维护建设税27890.83元。
3、印花税
经检查核实，该房地产公司在本检查所属期间书立的各类合同、书据、启用权利许可证照和营业账簿情况如下：合计应纳工程勘察设计合同印花税税额32.50元，实际申报无，因为纳税人原因，少申报缴纳工程勘察设计合同印花税32.50元;应纳建筑安装合同印花税税额869.29元，实际申报无，因为纳税人原因，少申报缴纳建筑安装合同印花税869.29元;应纳产权转移书据印花税税额71861.74元，实际申报66283.56元，因为纳税人原因，少申报缴纳5578.18元;合计少申报缴纳印花税6479.97元。
4、土地增值税
经检查核实，该房地产公司在本次检查所属期间内应申报土地增值税有万载县某城市花园项目，未达到土地增值税清算要求，对土地增值税实行预征。2011年度1-12月取得普通标准住宅收入123483007.80元，非普通标准住宅收入16760473.00元，店铺收入3480000.00元，2011年1-12月普通标准住宅应按1%预征率预征土地增值税1234830.80元，非普通标准住宅应按3%预征率预征土地增值税502814.19元，营业用房应按5%预征率预征土地增值税174000.00元，合计应纳预征土地增值税1911644.99元，实际申报缴纳1845841.24元，因为纳税人原因，少申报缴纳预征土地增值税65803.75元。
5、城镇土地使用税
经检查核实，该房地产公司2006年2月21日取得土地38334㎡.2011年平均占有县级三等土地面积8181.56㎡，应纳县级三等城镇土地使用税16363.12元，实际申报无，因为纳税人原因，少申报缴纳城镇土地使用税16363.12元。
6、教育费附加
经检查核实，该房地产公司2011年1月1日至2011年12月31日实际缴纳和查补营业税额合计7186174.04元，按3%的征收率，应缴纳教育费附加收入215585.22元，实际申报80532.37元，因为纳税人原因，少申报缴纳教育费附加135052.85元。
7、地方教育附加
经检查核实，该房地产公司2011年1月1日至2011年12月31日实际缴纳和查补营业税额合计7186174.04元，按2%的征收率，应缴纳地方教育附加143723.48元，实际申报132567.15元，因为纳税人原因，少申报缴纳地方教育附加11156.23元。
(二)处理结果
1、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条款规定，该房地产公司未按规定开具发票导致在账簿上少列收入11156333.20元、进而采用虚假申报的手段，少申报缴纳营业税557816.66元、城市维护建设税27890.83元，同时未按规定申报缴纳印花税6479.97元、城镇土地使用税16363.12元，合计少缴税款608550.58元，定性为偷税，决定对该房地产公司追缴少缴税款608550.58元。
2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《财政部税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税字(2006)21号)规定，决定对该房地产公司补交少缴预征土地增值税65803.75元。
3、根据《征收教育费附加的暂行规定》第三条、第六条、《关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》((2005)令第448号)规定，该房地产公司应补缴教育费附加收入135052.85元。
4、根据《江西省地方教育附加征收管理办法》(赣府厅发〔2010〕36号)规定，该房地产公司应补缴地方教育附加11156.33元。
5、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，决定对该房地产公司少缴的税款加收滞纳金17195.99元(其中营业税滞纳金14224.32元、城市维护建设税滞纳金711.21元、印花税滞纳金165.22元、城镇土地使用税滞纳金417.25元、土地增值税滞纳金1677.99元)。
6、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条款及《江西省地方税务系统税务行政处罚自由裁量权执行标准》(公告2011年第1号)第四类第1条第1点之规定对所偷608550.58元税款处以50%罚款计304275.30元。
本次检查共计查补地方各税费820563.51元，滞纳金17195.99元。具体包括：营业税557816.66元、滞纳金14224.32元;城市维护建设税27890.83元、滞纳金711.21元;印花税6479.97元、滞纳金165.22元;土地增税65803.75元、滞纳金1677.99元;土地使用税16363.12元、滞纳金417.25元;教育费附加收入135052.85元;地方教育附加11156.33元。
本次检查共计罚款为304275.30元。
查补税款、滞纳金、罚款共计1142034.80元。
五、启示与思考
随着社会不断向前发展，简单的就账查账已不能满足稽查当前工作需要。本案中，检查人员采用内查外调多种办法，以实地检查为主，及时查找纳税人营业收入证据，迅速对纳税人进行处理。从本案的查处来看，主要抓住了以下三个关键环节：
一是查前准备充分。本案中，稽查局调集了精干力量，通过查前预案准备，走访外调，果断地寻找突破口，集中精力查处此案，收到很好效果。
二是证据收集有效。证据是案件查处的灵魂。本案在查处过程中，检查组首先向征收、管理部门收集了纳税人申报、缴纳税款的有关证据;其次通过其他途径，从房管、城建等单位入手，特别是实地查实纳税人销售房地产环节，收集了纳税人营业收入等确凿证据。证据环环相扣，合法有效。
三是强调纳税辅导。本案中，执法人员除加强对企业法人进行税法宣传外，对企业财务负责人也进行了必要的政策辅导，帮助其认识到企业的责任和义务，督促其依法进行纳税申报，为本案顺利查处奠定了基础。
六、几点建议
一、税收管理员要加强巡查巡管工作。针对管户情况，税收管理员要加强与有关部门的信息共享，严密监控管户情况，按期开展巡查巡管工作，对异常户及时进行纳税评估，促使纳税人按按期足额申报税款，实现源泉控管。
二、稽查部门要切实加强部门协作。要强化税务系统内部征、管、查联动机制，建立地税与其他执法部门之间紧密的合作机制，依靠群众，发挥部门各自优势，突破地税稽查调查难问题。
三、强化公民税收法制意识。营造诚信税收环境是税务部门今后乃至相当长一段时间内的重要职责。从本案看，税务机关在强化纳税人税收法制意识方面显得任重道远，除坚持不懈地抓好税法宣传教育外，更要进一步加大对涉税违法行为的查处力度，坚持有法必依、执法必严、违法必究，通过严查重处，使纳税人真正认识到与其查后受处罚不如按其申报缴纳，依法纳税是明智的选择，使公民的税收法制观念得到真正提高，建立诚信纳税环境
